El mercado de los créditos hipotecarios en Argentina continúa siendo un sector activo, con una alta demanda por parte de aquellos interesados en adquirir su casa propia. Sin embargo, este panorama ha estado marcado por recientes incrementos en las tasas de interés, a pesar de las medidas implementadas por el Banco Central para reducir la tasa de política monetaria. Esta variación en las condiciones crediticias responde, entre otras razones, a la necesidad de los bancos de proteger sus márgenes operativos frente a una creciente demanda.
A solo ocho meses de la reintroducción de los créditos por parte del Banco Hipotecario, los bancos ya están recibiendo en promedio 1.000 simulaciones diarias en sus plataformas. El aumento de tasas en estos préstamos varía entre 0,5 y 2,8 puntos porcentuales, dependiendo de la entidad. Entre los bancos más destacados por sus ajustes, se encuentran el Banco Hipotecario, que incrementó su tasa en 2,8 puntos, seguido por el Galicia y Patagonia, con subas más moderadas.
Causas del aumento de las tasas y su impacto en el mercado
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que la gran cantidad de créditos otorgados provocó que muchos bancos se quedaran sin liquidez para estos productos, lo que llevó a los ajustes en las tasas. A su vez, las tasas inicialmente bajas dificultaban la búsqueda de líneas para la securitización de estos préstamos. A pesar de este ajuste, Álvarez destacó que el promedio de las tasas aún se mantiene relativamente bajo y que existe una diversidad de opciones disponibles para los solicitantes.
Por otro lado, Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, comentó que, aunque el aumento de tasas fue transversal en las entidades financieras, las condiciones crediticias varían significativamente según el banco. En este sentido, el Banco Hipotecario es el que ha experimentado el mayor ajuste, mientras que otros como el Galicia y el Santander han subido sus tasas en menor medida.
Impacto de las condiciones crediticias en los beneficiarios
Otro factor clave que influye en el acceso a los créditos hipotecarios es el perfil de los solicitantes. Las características como ingresos, antigüedad laboral y relación de trabajo juegan un papel fundamental a la hora de determinar las tasas y beneficios. Según Daitch, los bancos ofrecen tasas considerablemente más bajas a quienes depositan su sueldo en la entidad, con diferencias que pueden llegar hasta los dos puntos porcentuales.
En cuanto a las tasas efectivas anuales, en diciembre se observó que la mayoría de los bancos se encuentran en un rango de entre el 4,6% y el 10%. El Banco Nación, con una tasa de 4,6%, lidera el ranking, pero solo está disponible para aquellos que acrediten un sueldo superior a 346.000 pesos. El ICBC le sigue con una tasa de 5,12%, pero con un plazo de 20 años para la devolución. En tercer lugar, con una tasa de 5,64%, se encuentran el Banco Ciudad, BBVA, Macro y Credicoop.
Estrategias comerciales y ajustes en los bancos
A medida que la competencia por captar clientes hipotecarios se intensifica, los bancos continúan ajustando sus ofertas. La sincronización de los ajustes por parte de las entidades sorprendió a muchos, lo que hace que los expertos estén pendientes de si esta tendencia continuará o si fue solo una corrección temporal.
La antigüedad laboral mínima de un año es un requisito común entre las entidades, y aquellos empleados en relación de dependencia suelen tener ventajas sobre los autónomos o monotributistas. Además, las cuotas de los créditos no deben superar entre el 25% y el 30% de los ingresos mensuales del solicitante. Por ejemplo, si la cuota es de $400.000, los ingresos del solicitante deben ser de al menos $1.600.000, según Álvarez de Celis.
La competitividad de los bancos públicos y privados
Mientras que los bancos públicos, como el Banco Nación y el Banco Ciudad, siguen ofreciendo tasas más competitivas, los bancos privados también han ajustado su oferta para mantenerse en la carrera. Sin embargo, la tasa más baja sigue estando en manos del Banco Nación, con un 4,6%, y el ICBC lo sigue de cerca con una tasa del 5,12%. En contraste, bancos privados como Santander y Galicia aumentaron sus tasas en 1,6 puntos porcentuales, destacándose del sector público.
Los bancos provinciales, como los de Rosario y Chubut, se han destacado por ofrecer tasas aún menores al promedio nacional, situándose en torno al 3% y 3,5%, respectivamente. Esta diferencia se debe a sus políticas crediticias más agresivas y a la menor presión en la captación de capital privado.
Perspectivas para 2025: ¿una estabilización en el mercado hipotecario?
A pesar de los ajustes recientes, los expertos coinciden en que podría haber una estabilización en las tasas de interés en el mediano plazo, impulsada por un entorno macroeconómico más estable. Según Daitch, “todo indica que veremos una carrera por captar clientes hipotecarios en los próximos meses”. Sin embargo, el futuro dependerá de la demanda por créditos hipotecarios y de la evolución del mercado inmobiliario.
La competencia entre las entidades financieras, especialmente con la posibilidad de una economía más estable, podría generar un descenso en las tasas y dar un impulso al crédito hipotecario en 2025. Con una liquidez mayor en el sistema financiero, el mercado hipotecario podría experimentar un nuevo despegue en los próximos años.
Condiciones actuales y opciones para los solicitantes
Algunos bancos, como el Supervielle, ya están ofreciendo productos diferenciados para captar nuevos segmentos. Su línea de créditos incluye una tasa combinada de UVA más 8,50% fija en pesos, con financiación de hasta el 70% del valor de la propiedad. Estos productos están dirigidos a aquellos con una relación laboral estable y un ingreso mínimo de $1.300.000.
