Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario experimentó una transformación radical en la Ciudad de Buenos Aires, con un notable aumento en la oferta y un cambio en los mecanismos de actualización de contratos. Según especialistas del sector, la mayoría de los acuerdos firmados desde enero de 2024 se ajustan trimestralmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), consolidándose como el nuevo estándar en la negociación entre propietarios e inquilinos.
Uno de los datos más contundentes lo aporta el presidente de Reporte Inmobiliario, José Rozados, quien asegura que la oferta formal de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se multiplicó por doce desde diciembre de 2023. Mientras que en aquel momento solo había 550 departamentos disponibles en pesos, hoy esa cifra supera las 7.000 unidades, lo que refleja un cambio sustancial en el mercado.
Mayor oferta y nuevos mecanismos de actualización
El incremento en la cantidad de propiedades disponibles ha traído consigo un mayor nivel de transparencia en las condiciones de alquiler. Según Rozados, la principal diferencia es que ahora los contratos detallan claramente los mecanismos de actualización, algo que antes se evitaba debido a las restricciones impuestas por la normativa derogada.
En este contexto, Damián Caffarella, dueño de una inmobiliaria en Barracas, explica que al principio algunos contratos establecían ajustes por RIPTE o ICL, pero que actualmente el 50% de los acuerdos se actualiza cada seis meses, el 20% cada cuatro y el 5% anualmente. Asegura que la nueva dinámica ha generado una mayor estabilidad en los precios, permitiendo que los inquilinos tengan más margen para negociar.
El impacto en los inquilinos y la polémica sobre los aumentos
Sin embargo, desde las asociaciones de inquilinos advierten que la flexibilidad en los contratos ha derivado en condiciones más difíciles de sostener. Gervasio Muñoz, representante de Inquilinos Agrupados, sostiene que muchos contratos establecen aumentos cada dos o tres meses, además de transferir gastos adicionales como expensas extraordinarias e impuestos.
“La derogación de la ley fue un golpe mortal para todos los que alquilamos vivienda. Ahora nos encontramos con contratos que son imposibles de sobrellevar más de un año”, denuncia Muñoz. En algunos casos, señala que se han implementado indexaciones en dólares, lo que genera una mayor incertidumbre para los inquilinos.
Los valores de los alquileres en la Ciudad
En 2025, los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registraron incrementos significativos, con un alza acumulada del 470% en los últimos dos años. A pesar de esto, según datos del sector, en enero de 2025 los valores publicados en pesos aumentaron un 2,8% en promedio, situándose un 39,7% por encima de los registrados hace doce meses.
Actualmente, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad es de $566.025 mensuales, aunque este valor varía considerablemente según la ubicación. En Puerto Madero, el precio promedio alcanza los $926.707 mensuales, mientras que en Lugano, el costo es considerablemente menor.
Perspectivas del mercado y el rol del IPC
El director de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, destaca que el IPC se consolidó como un mecanismo confiable de actualización y que el mercado de alquileres logró una reestructuración que permitió reabastecer la oferta. Según sus estimaciones, la cantidad de propiedades en alquiler en la Ciudad ha superado las 16.000 ofertas mensuales, lo que generó una reducción en los valores iniciales de los contratos.
En este sentido, Rozados afirma que, a pesar del contexto inflacionario, el precio medio de los alquileres ha aumentado menos que la inflación. En algunos casos, incluso se registraron reducciones en los valores iniciales de los contratos. Como ejemplo, Caffarella menciona que un departamento en Núñez, que hace un año se alquilaba por 900 mil pesos, hoy se consigue por 680 mil pesos, con ajustes cada cuatro meses.
Opciones para quienes buscan alquilar en CABA
Si bien la tendencia muestra una mayor disponibilidad de inmuebles y más competencia entre propietarios, los costos siguen representando un desafío para muchos inquilinos. En un contexto donde los ajustes se aplican con mayor frecuencia, la estabilidad en los valores dependerá de la evolución de la inflación y la capacidad de pago de los hogares.
Para quienes buscan opciones más accesibles, barrios como Lugano, Vélez Sarsfield y Parque Avellaneda ofrecen precios más bajos en comparación con zonas de mayor demanda como Caballito, Palermo o Colegiales. No obstante, los especialistas advierten que la sostenibilidad del mercado dependerá de que las condiciones de negociación sigan siendo transparentes y equitativas para ambas partes.
