El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires mostró un comportamiento inusual en febrero de 2025. Según el relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), por primera vez desde 2020, los valores medianos de los alquileres no registraron variaciones mensuales, una situación que no ocurría desde la pandemia y que refleja un cambio de tendencia tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.
El informe del CESO señala que la estabilidad en los precios de los alquileres se produjo luego de un 2023 marcado por aumentos sostenidos, donde los valores se ajustaron muy por encima de la inflación y la evolución del dólar. En términos interanuales, los alquileres continúan en alza, pero con un ritmo más moderado.
Los valores medianos se ubican en $400.000 para monoambientes, con un incremento interanual del 42,9%; $500.000 para departamentos de dos ambientes, con el mismo porcentaje de aumento, y $700.000 para unidades de tres ambientes, con un ajuste del 40% en comparación con febrero de 2024.
A pesar de la aparente estabilidad en los valores de alquiler, las expensas continúan representando un desafío para los inquilinos, con una incidencia promedio del 22,2% sobre el precio de los contratos.
Las razones detrás de la desaceleración
La economista del CESO, María Celina Calore, explicó que este fenómeno responde a una combinación de factores. En 2023, los propietarios ajustaron los valores de oferta por encima de la inflación y el tipo de cambio, anticipándose a períodos prolongados sin aumentos debido a la regulación vigente en ese momento. Sin embargo, con la derogación de la Ley de Alquileres, la dinámica del mercado cambió:
«Ahora los propietarios pueden establecer actualizaciones con mayor frecuencia, lo que reduce la presión de aplicar aumentos excesivos al momento de la firma del contrato», detalló Calore.
Otro factor clave es el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler, impulsado por la desregulación del sector y la reducción de la demanda de alquileres temporarios, que se vieron afectados por la apreciación del peso y la caída en el flujo de turistas.
Además, la caída del poder adquisitivo de los hogares impide que los inquilinos puedan convalidar aumentos desproporcionados, lo que empuja a muchos propietarios a negociar precios más accesibles para evitar que sus unidades permanezcan vacías.
Un mercado más competitivo
El incremento en la cantidad de propiedades disponibles para alquiler es otro de los factores que incide en la estabilidad de los valores. Según datos del sector, la oferta de unidades disponibles creció casi 200% desde diciembre de 2023, alcanzando un pico que no se veía en años.
Este aumento de la oferta generó mayor competencia entre los propietarios, lo que derivó en valores de alquiler más accesibles en comparación con el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
«La competencia entre propietarios es más fuerte que en otros años, lo que llevó a que las propuestas que salen al mercado sean más económicas en términos reales», indicó Alejandra Vecchio, titular de Vecchio & Puebla.
Diferencias por barrios
La distribución geográfica del mercado también muestra diferencias en la evolución de los precios. Mientras que barrios como Palermo, Belgrano, Caballito y Villa Urquiza mantienen una demanda sostenida debido a su conectividad y oferta de servicios, zonas como Parque Patricios, Boedo, Almagro y Flores se presentan como opciones más accesibles para quienes buscan alquileres a precios competitivos.
«Los barrios con buena conexión al transporte público, como el subte, siguen teniendo alta demanda, pero hay oportunidades interesantes en zonas más alejadas del centro», detalló Vecchio.
Para los inquilinos, el contexto actual abre la posibilidad de negociar condiciones más flexibles, como ajustes semestrales o descuentos en el primer año de contrato.
«Es un buen momento para discutir valores y cláusulas de actualización antes de firmar un contrato. La mayor disponibilidad de unidades favorece a quienes buscan opciones más económicas», sugirió Vecchio.
Perspectivas para 2025
De cara a los próximos meses, el mercado de alquileres podría experimentar nuevos cambios, en función de la evolución del crédito hipotecario y la compraventa de inmuebles.
Según Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, si la venta de propiedades comienza a reactivarse, la disponibilidad de unidades en alquiler podría disminuir, lo que llevaría a un nuevo ajuste en los precios.
«Si el acceso al crédito mejora y aumenta la venta de inmuebles, es probable que algunos propietarios retiren sus unidades del mercado de alquiler, lo que reduciría la oferta y podría generar una nueva presión alcista sobre los valores», explicó Cantero.
Por otro lado, el impacto de los costos asociados a la vivienda, como las expensas y tarifas de servicios públicos, también jugará un rol clave en la dinámica del mercado.
En 2024, el costo de las expensas aumentó casi un 170% interanual, superando ampliamente la inflación y generando una mayor carga sobre los inquilinos. Este incremento se debe, en gran parte, a la actualización de tarifas de agua, electricidad y ABL, que siguen ajustándose a lo largo de 2025.
«Aunque los alquileres se mantuvieron estables en términos nominales, el impacto de las expensas y servicios sigue siendo un factor que afecta el costo final de vivienda para los inquilinos», concluyó Calore.
