La implementación de la nueva ley de alquileres bajo la administración de Javier Milei ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario argentino. Un análisis reciente revela que la oferta de departamentos en alquiler ha experimentado un aumento superior al 160% anual, reflejando una reestructuración profunda en el sector.
En noviembre, el mercado inmobiliario mostró una notable reacomodación, con precios de alquileres que registraron incrementos de hasta el 5,3% en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Este crecimiento se ve impulsado principalmente por un fuerte aumento en la oferta de departamentos disponibles para alquilar, que ha crecido un 167,1% en comparación con el mismo mes del año anterior. Además, la dinámica de negociación en los contratos ha cambiado significativamente, pasando del 70% de los acuerdos pactados en dólares el año pasado al 30% en la actualidad.
Según el informe conjunto de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, los alquileres de departamentos han mostrado variaciones mensuales por metro cuadrado del 1,0% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), -2,0% en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, 3,7% en GBA Sur y 5,3% en GBA Oeste. En términos interanuales, los precios por metro cuadrado de alquiler de casas a precios corrientes han aumentado un 28,4% en GBA Norte, un 75,9% en GBA Sur y un impresionante 110,0% en GBA Oeste. Por otro lado, en el mercado de departamentos, las variaciones interanuales en noviembre de 2024 fueron del 44,3% en CABA, 46,3% en GBA Norte, 107,4% en GBA Zona Sur y 125,6% en GBA Oeste. Aunque estos aumentos son significativos, en todos los casos estuvieron por debajo de la inflación interanual de octubre de 2024, que alcanzó el 193,0%.
Barrios con mayores incrementos
El análisis destaca que el mayor aumento intermensual en el precio de alquiler en pesos corrientes por metro cuadrado de departamentos se registró en Almagro, con un incremento del 4,6%. En los municipios de AMBA, excluyendo CABA, Moreno lideró el aumento intermensual del precio del alquiler de casas con un 12,5%, mientras que Morón fue el barrio con el mayor incremento en departamentos, alcanzando un 8,6%.
Respecto de las zonas más buscadas para alquilar, en CABA destacan barrios como Caballito, Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. En GBA Norte, las áreas preferidas incluyen Vicente López, Pilar, Tigre, San Miguel y General San Martín. Por su parte, en GBA Sur, La Plata, Quilmes, Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora son las localidades más demandadas. En GBA Oeste, los barrios con mayor búsqueda son La Matanza, Morón, Tres de Febrero, Moreno e Ituzaingó.
Actualización de contratos y reducción de la dolarización
La mayoría de los contratos de alquiler para vivienda permanente ahora se acuerdan en pesos, con actualizaciones basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC de forma trimestral. Este cambio contrasta con el año anterior, cuando aproximadamente el 70% de los alquileres se pactaban en dólares. En noviembre de 2024, solo el 31,6% de los departamentos en alquiler se publicaron en dólares, disminuyendo significativamente desde el 65,7% registrado en septiembre de 2023. En GBA Zona Norte, la dolarización actual es del 43,2%, mientras que en GBA Zona Oeste y Sur se sitúa en 3,46% y 10,9% respectivamente.
Impacto en el mercado
Aunque los aumentos en los precios de alquileres son considerables, están por debajo de la alta inflación registrada, lo que sugiere una mayor accesibilidad para los inquilinos. La creciente oferta de departamentos ha contribuido a equilibrar el mercado, facilitando una mayor variedad de opciones para los consumidores y fomentando la competencia entre propietarios. Sin embargo, la economía real aún enfrenta desafíos.
En septiembre, las ventas en supermercados y mayoristas se mantuvieron estancadas con caídas interanuales superiores al 12%. En el sector automotriz, aunque se observó una leve caída en noviembre respecto a octubre y un descenso interanual del 1,7%, las concesionarias son optimistas para 2025, esperando un aumento en los patentamientos de vehículos y un crecimiento continuo en el crédito y la liquidez bancaria.
